끝없이 치솟는 모기지 금리, ‘하우징 뮤니’에서 의외의 기회를 찾다?

요즘 투자자 여러분의 가장 큰 고민 중 하나는 바로 ‘집값’과 ‘모기지 금리’가 아닐까 싶습니다. 2026년 3월 현재, 30년 고정 모기지 금리가 6.53%를 기록하며 지난해 9월 이후 최고치를 경신했으니, 주택 시장에 대한 부담감은 그 어느 때보다 무겁게 느껴지실 텐데요. 이러한 상황은 단순히 주택 구매자만의 문제가 아닙니다. 중저소득층의 주택 구매력 약화는 이른바 ‘K자형 경제’의 단면을 여실히 보여주며, 사회 전반에 걸쳐 뜨거운 감자로 떠오르고 있습니다.

바로 이 지점에서, 누빈(Nuveen)과 같은 주요 자산운용사들은 의외의 기회를 포착했습니다. 주택 시장의 불안과 주택 구매력 위기가 심화될수록 오히려 ‘하우징 뮤니 채권(Housing Municipal Bonds)’에 주목해야 한다는 분석인데요. 연방세가 면제될 뿐만 아니라, 같은 주에 거주할 경우 주세까지 면제되는 이 채권들이 지금 왜 이렇게 뜨거운 관심을 받게 되었을까요?

끝없이 치솟는 집값, 그 뒤에 숨겨진 기회는?

주택 구매력 문제는 더 이상 특정 계층만의 고민이 아닙니다. 미국 전역에서 정치적 담론을 형성하고 선거 결과에까지 영향을 미칠 만큼 핵심적인 이슈로 자리 잡았죠. 이처럼 저렴한 주택 공급의 필요성이 커지면서, 이를 위한 재원 마련에 쓰이는 하우징 뮤니 채권 발행량이 폭발적으로 늘고 있습니다. 누빈의 최고투자책임자(CIO)이자 뮤니 채권 부문 헤드인 댄 클로스(Dan Close)는 2016년부터 2025년 사이에 연간 발행량이 무려 3배 가까이 급증했으며, 현재 전체 4.4조 달러 규모의 뮤니 시장에서 약 7%를 차지한다고 말합니다. 이는 단순한 양적 성장을 넘어, 주택 문제 해결에 대한 사회적 요구가 얼마나 큰지를 숫자로 증명해 주는 대목입니다.

더욱 흥미로운 점은 이러한 채권들이 다른 뮤니 채권 대비 추가적인 수익률을 제공한다는 사실입니다. 현재 10년 만기 하우징 채권은 평균 3.58%의 수익률을 보이는데, 이는 광범위한 뮤니 시장의 평균인 3.06%보다 약 60베이시스포인트(bp) 높은 수준입니다. 투자자 입장에서 세금 혜택에 더해 매력적인 추가 수익까지 기대할 수 있다는 것은 분명 놓칠 수 없는 포인트일 것입니다.

수익률과 사회적 가치를 동시에, ‘바벨 전략’의 매력

하우징 뮤니 채권은 그 종류도 다양합니다. 단독 주택, 다가구 주택, 그리고 ‘워킹 클래스 주택(workforce housing)’ 등 여러 유형이 있죠. 댄 클로스는 이 중에서 ‘바벨(Barbell) 전략’을 통해 단독 주택과 워킹 클래스 주택 채권 모두를 포트폴리오에 담는 방식을 선호한다고 밝혔습니다.

단독 주택 채권은 주로 주 정부 기관에서 첫 주택 구매자를 돕기 위해 발행하며, 신용 등급이 매우 높아 안정적인 투자를 원하는 분들께 적합합니다. 실제로 누빈의 올-아메리칸 뮤니 채권 펀드(Nuveen All-American Municipal Bond Fund, $FLAAX)는 노스캐롤라이나 주택금융기관(North Carolina Housing Finance Agency)의 단독 주택 채권을 보유하고 있습니다. 반면, 워킹 클래스 주택 채권은 교사, 간호사, 경찰, 소방관 등 필수 노동자 계층을 위한 주택을 지원하며, 시장가 주택을 감당하기 어려운 이들을 돕는 비교적 새로운 형태의 자금 조달 방식입니다. 이 채권들은 일반적으로 고수익(High-yield) 채권으로 분류되어 더 높은 위험을 동반하지만, 그만큼 가장 높은 추가 수익률을 기대해 볼 수 있습니다. 누빈의 하이일드 뮤니 채권 펀드(Nuveen High-Yield Municipal Bond Fund)는 베일 홈 파트너스(Vail Home Partners)의 워킹 클래스 주택 채권을 포함하고 있죠.

이 채권들의 가장 큰 매력은 단순히 재정적인 수익을 넘어선 사회적 가치 창출에 있습니다. 뮤니 채권의 비과세 혜택은 정부 기관과 민간 개발자들이 더 저렴한 자본을 조달할 수 있게 해주며, 이러한 비용 절감은 고스란히 임차인과 주택 구매자들에게 전달되어 실질적인 주택 비용 절감 효과를 가져옵니다. 즉, 투자를 통해 수익과 동시에 사회적 책임을 다할 수 있는 기회가 열리는 셈입니다.

불확실한 시장 속, 안정과 성장을 동시에

오늘날 주택 시장의 불안정성은 많은 투자자에게 부담으로 작용하고 있지만, 역설적으로 이는 하우징 뮤니 채권 시장에 새로운 기회를 열어주고 있습니다. 세금 혜택, 경쟁력 있는 수익률, 그리고 사회적 기여라는 세 마리 토끼를 잡을 수 있는 독특한 투자처로 부상하고 있는 것이죠. 물론, 모든 투자가 그러하듯 워킹 클래스 주택 채권과 같은 고수익 영역에서는 추가적인 위험을 감수해야 할 부분도 있습니다. 하지만 주택 구매력 문제 해결이라는 명확한 수요와 정부의 지속적인 지원 의지를 고려할 때, 이 시장은 중장기적으로 매력적인 성장세를 이어갈 것으로 전망됩니다. 불확실성 가득한 시장 속에서 안정적인 수입 흐름과 함께 의미 있는 투자를 고민하고 계신다면, 지금이야말로 하우징 뮤니 채권을 포트폴리오에 추가해 볼 좋은 시점이라고 말씀드리고 싶습니다.